在企业经营过程中，发生投资、联营、兼并、转股、转让等业务是在所难免的，然而该项业务却不是经常所发生的，致使我们很多财务人员对相关税收政策了解不多，一旦出现这些业务的时候总是把握不准相关税收政策。

今天就来和大家讲讲这与转让有关的5大土地增值缴纳问题，希望对你能有所帮助。

一、以房地产进行投资、联营，如何缴纳土地增值税?

实务案例

嘉兴公司(非房地产企业)2016年5月，将一块取得时作价1800万元的土地使用权，协议作价2500万元，投资到城西公司(非房地产企业)，计划用于项目开发，由于各种原因，项目未启动。

城西公司2017年1月又将该块土地协议作价3000万元投资到庆丰房产地产开发公司，用于商住综合楼开发。

那么该土地使用权在投资的过程中，是否需要缴纳土地增值税?

政策依据

以下原政策(在财税〔2015〕5号文件中已作废)：

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定，关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，关于以房地产进行投资或联营的征免税问题对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

政策解析

根据原政策在2006年前，以房地产进行投资、联营，房地产转让到所投资、联营企业免征土地增值税;

根据原政策在2015年前，非房产地产企业以房地产进行投资、联营，房地产转让到所投资、联营企业免征土地增值税;

因此，2015年后，如果非房地产企业以房地产或土地进行投资、联营，不属于企业改制重组的话，是需要根据土地增值税相关政策缴纳增值税。

二、以土地合作建房，如何缴纳土地增值税?

实务案例

嘉兴公司(非房地产企业)与庆丰房产地产开发公司合作建房，嘉兴公司提供一块2016年5月取得的3000平方米的土地使用权，由庆丰房产地产开发公司开发建设综合办公楼。

办公楼建成后，各按50%的面积分房。分房后，嘉兴公司将所分得房产全部用于企业办公使用，而庆丰房地产开发公司将所分房产全部对外出售。

那么以土地合作建房，如何缴纳土地增值税?

政策依据

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

政策解析

根据以上案例，结合相关政策，嘉兴公司在与庆丰公司合作建房时，土地转让到合作企业，免征土地增值税。建设完成后，嘉兴公司所分得房产用于本企业办公使用，也无需缴纳土地增值税。而庆丰公司将建成后所分得的房产进行出售，在出售时，应根据土地增值税相关政策缴纳土地增值税。

三、企业转让部分股权，是否需要缴纳土地增值税?

实务案例

庆丰房地产开发公司于2014年取得土地一宗，帐面价值为1亿元，公司资本金为2000万元(A股东1200万元，B股东800万元)，银行贷款8000万元。由于资金存在问题，一直没有开发，该土地市场价值1.4亿元。

2016年上半年嘉诚房地产集团以3000万元收购庆丰公司股东60%的股权(A、B股东各转让60%股权)。

那么股东在进行部分股权转让时，是否需要缴纳土地增值税?

政策依据

参照《关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复》(国税函〔1997〕700号)第二条批复，对陕西省电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。

政策解析

根据以上案例，结合国家税务总局的相关批复，庆丰公司股东在进行部分股权转让时，暂不征收土地增值税。

四、以股权转让名义转让房地产，如何缴纳土地增值税?

实务案例

庆丰房地产开发公司于2014年取得土地一宗，帐面价值为1亿元，公司资本金为2000万元(A股东1200万元，B股东800万元)，银行贷款8000万元。由于资金存在问题，一直没有开发，该土地市场价值1.4亿元。

2016年上半年嘉诚房地产集团以5000万元100%的收购了庆丰公司的股权。

那么股东将全部股权转让，是否需要缴纳土地增值税?

政策依据

参照《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)文意见。

广西壮族自治区地方税务局：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报〔2000〕32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税

政策解析

根据以上案例，结合国家税务总局的相关批复，认为全部股权转让，实际上是就是以股权转让名义转让房地产，应该缴纳土地增值税。

但是，根据《土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

因此，根据《土地增值税暂行条例》，股权转让不属于土地增值税征税范围。而根据国家税务总局的相关批复，则又可以理解为应该缴纳土地增值税，所以如果企业在具体在出现该项业务时，应及时与当地税务机关沟通确认纳税方式。

五、企业兼并转让房地产，如何缴纳土地增值税?

实务案例

庆丰房地产开发公司于2014年取得土地一宗，帐面价值为1亿元，公司资本金为2000万元(A股东1200万元，B股东800万元)，银行贷款8000万元。由于资金存在问题，一直没有开发，该土地市场价值1.4亿元。

2016年上半年嘉诚房地产吸收合并了庆丰房地产开发公司。合并后，原庆丰房地产公司股东继续为嘉诚公司股东，土地权属转移到嘉诚公司。

那么企业兼并，是否需要缴纳土地增值税?

政策依据

根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。