一、混合性投资业务应具备五个条件

按《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2013年第41号)进行税务处理的混合性投资业务，必须同时符合以下5个条件：

1、被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息，包括支付保底利息、固定利润或固定股息等。也就是说，此类投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是按企业的投资效益进行分配，也不是按投资者的股份份额取得回报。投资者没有或很少承担投资风险的一种投资，实际为企业一种融资形式。

2、有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业应当偿还本金或按投资合同或协议约定的价格赎回投资。也就是说，投资期限无论是否届满，只要合同或协议约定的、需要由被投资企业偿还本金或赎回投资的条件已经满足，被投资企业必须偿还本金或赎回投资。被投资企业偿还本金或赎回投资后，作减资处理。

3、被投资企业如果依法停止生产经营活动需要清算的，投资企业的投资额可以按债权进行优先清偿，但对被投资企业净资产不能按投资份额拥有所有权。

4、投资企业不具有选举权和被选举权。被投资企业在选举董事会、监事会成员时，投资企业不能按持股份比例进行表决或被选为成员。

5、不参与被投资企业日常生产经营活动。但是，投资资金如果指定了专门用途的，投资方企业可以监督其资金运用情况。

二、混合性投资业务的税务处理

1、被投资企业支付利息的税务处理

根据《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2013年第41号)第二条第(一)项的规定，由被投资企业定期支付利息的，投资企业应当于被投资企业应付利息的日期，根据合同或协议约定的利率，计算确定本期利息收入并计入当期应纳税所得额;被投资企业应于应付利息的日期确认本期利息支出，并按税法实施条例和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(2011年34号)规定的限定利率，在当期进行税前扣除。

2、被投资企业赎回投资的税务处理

根据《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2013年第41号)第二条第(二)项的规定，投资期满或满足特定条件后，由被投资企业按投资合同或协议约定价格赎回的，应区分下列情况分别进行处理：

(1)实际赎价高于投资成本时，投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回时确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额;被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，并准予在税前扣除。

(2)当实际赎价低于投资成本时，投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期按规定确认为债务重组损失，并准予在税前扣除;被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额。

三、混合性投资业务的合同节税技巧

根据《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2013年第41号)第二条第(一)项和第(二)项的规定，

房地产信托股权融资中的投资企业(信托投资公司)收取的利息收入需要全部并入其当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税，而被投资企业(房地产企业)支出的利息部分，需要根据企业所得税法实施条例第38条及《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)规定的限定利率，在当期进行税前扣除。国家税务总局公告2011年第34号文规定可以扣除的利息支出为根据银行同期同类贷款利率计算的部分。因此，房地产信托股权融资产生的税务风险是投资方(信托投资公司)收到的利息需要全额缴纳企业所得税，而被投资方(房地产企业)支付的利息只能扣除根据银行贷款利率计算的金额，其余部分需要进行纳税调整。

基于以上分析，混合性投资业务(或房地产信托融资业务)的纳税筹划方案是：投资双方在签订投资协议时，可以将投资期间支付的固定利息或利润限定在根据银行同期贷款利率计算的范围内，超过部分全部计入赎回投资的对价，这样被投资企业支付的全部利息和对价均能在税前扣除。

案例分析

某房地产信托融资的纳税筹划分析

(1)案情介绍

A房地产企业接受B信托投资公司“混合性”投资，由B信托投资公司向A房地产企业增资2.5亿，双方约定年收益率为15%，二年后A房地产企业应以2.8亿元的对价赎回该项投资，假设银行同类贷款利率为6%，请问该如何进行纳税筹划，使A房地产企业税负更低?

(2)筹划的法律依据

《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2013年第41号)第二条第(二)项的规定，投资期满或满足特定条件后，由被投资企业按投资合同或协议约定价格赎回的，当实际赎价高于投资成本时，投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回时确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额;被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，并准予在税前扣除。

(3)纳税筹划前的涉税成本分析

①(B信托投资公司在投资期间及投资收回时取得的利息收入和债务重组收入如下：25000万×15%÷(1+6%)×2+28000万元-25000万元=10075.47(万元)

B信托投资公司该项投资业务需缴纳的企业所得税如下：

10075.47万元×25%=2518.87(万元).

B信托投资公司该项投资业务需缴纳的增值税销项税额如下：

25000万×15%÷(1+6%)×2×6%=423.53(万元)

B信托投资公司总的税负：2518.87(万元)+423.53(万元)=2942.4(万元)

②A房地产企业投资期间支付的利息及债务重组损失计算如下：

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第(六)项规定：“购进的贷款服务、的进项税额不得从销项税额中抵扣”。基于此规定，A房地产企业支付给信托公司的利息含有的的增值税进项税额不能低扣，只能进成本在企业所得税前扣除。

因此，A房地产企业投资期间支付的利息及债务重组损失为：

25000万×15%×2+28000万元-25000万元=10500万元

A房地产企业可以税前扣除的利息支出及债务重组损失为25000万×6%×2+28000万元-25000万元=6000万元

A房地产企业需做纳税调增的金额为10500-6000=4500万元

A房地产企业应补缴企业所得税为4500×25%=1125万元

(4)纳税筹划方案

双方应修改投资协议，投资总额不变，年收益率改为6%，二年后赎回的价格为3.25亿元(2.8亿元+4500万元)。

(5)纳税筹划后的涉税成本分析

①B信托投资公司在投资期间及投资收回时取得的利息收入和债务重组收入如下：25000万×6%÷(1+6%)×2+32500万元-25000万元=10330.19(万元)B信托投资公司该项投资业务需缴纳的企业所得税如下：

10330.19万元×25%=2582.55(万元).

B信托投资公司该项投资业务需缴纳的增值税销项税额如下：

25000万×6%÷(1+6%)×2×6%=169.81(万元)

B信托投资公司总的税负：2582.55(万元)+169.81(万元)=2752.36(万元)

②A房地产企业投资期间支付的利息及债务重组损失为25000万×6%×2+32500万元-25000万元=10500万元

A房地产企业可以税前扣除的利息支出及债务重组损失为25000万×6%×2+32500万元-25000万元=10500万元

A房地产企业需做纳税调增的金额为10500-10500=0万元

A房地产企业应补缴企业所得税为(10500-10500)×25%=0万元

税筹划结论

通过纳税筹划，B信托投资公司的税务减少190.04万元(2942.4—2752.36)，A房地产企业税负减少1125万元。