案例介绍:
税务机关对某房产开发公司稽查时,查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法,多列成本18688.26万元,少缴企业所得税4446.94万元。对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账,少缴个人所得税192.54万元,该案终补、罚合计8753.60万元。
查账方法:
(一)比对分析,发现疑点
检查人员首先调取了该单位的电子账套,结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对,发现以下疑点:
1.企业所得税税负率偏低。企业所得税负担率为0.36%。2012年企业所得税负担率为2.85%,前后两年差异较大,且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米,该成本数据明显高于该地区建造成本。
3.账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息,但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点,锁定重点
在案头审核的基础上,检查组对上述疑点进行排查,就有关疑点对企业财务人员进行了询问,并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员,主要方法如下:
1.检查组通过实地察看,该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型,建有两层地下停车库,所售房产均为毛坯房。
2.检查组从工程部门了解到:该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建,其中二期工程由A建筑公司承建,经初步测算:一期单位建筑成本1700元/平方米,二期单位建筑成本4171元/平方米,二期的建安成本明显不合理,检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。
3.开发间接费用中列支2003年—2007年银行借款利息合计2489.56万元,而检查组从工程部门了解到:该项目是从2008年开始动工的,2008年之前并未进行项目开发。查实该借款为代关联企业借款,支付的利息与该企业生产经营无关。
4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税192.54万元,作为应付利息挂账,未按规定申报缴纳入库。
(三)内查外调,各个突破
1.核实成本,端倪初现。
在对企业主要疑点逐一清理后,发现企业2012年12月入账成本24132.41万元,其中A建筑公司发生建筑安装成本13288.7万元,加上A公司其他月份的开票数17867.47万元,合计31156.17万元,而A公司建筑合同上标明总金额仅23000万元,明显异常。对此,企业财务人员解释因为实际工程量的增加,与A公司又签订了补充合同,总金额约30000万元,但又无法提供相关书证。
2.现场勘查,疑云又起。
同时,检查组在对其他成本的检查中发现:账上列支有B建筑公司5210万元的二期装修工程款。检查组现场实地察看所售房产均为毛坯房,且通过与销售人员的谈话也得到确认并没有精装,这笔装修款项真实性引起了检查人员的高度怀疑。